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编制高质量的模拟清单都应该注意哪些问题?

近年来,为了缩短项目建设周期,加快资金周转,绝大多数的地产商会采用模拟清单招标,签订暂定总价合同,后期重计量转固定总价合同的方式进行招标。因此,高质量的清单就显得格外重要,一方面可…

近年来,为了缩短项目建设周期,加快资金周转,绝大多数的地产商会采用模拟清单招标,签订暂定总价合同,后期重计量转固定总价合同的方式进行招标。因此,高质量的清单就显得格外重要,一方面可以招到有竞争力的总包,同时有效控制目标成本、缩小暂定总价与固定总价之间的差距,降低后期履约风险。

那么,什么样的清单才能称之为高质量呢?高质量的清单有以下特点:界面清晰、列项完备、计量准确、统一口径。界面清晰指的是清单范围、列项与界面划分保持一致,做到不重不漏;列项完备指的是在项目现有资料基础上列项,模拟一些常规清单,并设置自主报价清单,将风险控制在招标阶段;计量准确指的是找到合适的对标项目,依据含量模拟工程量,并结合限额指标、以往经验、实际估算等修正工程量,使得更接近重计量工程量;统一口径指的各投标单位获得的清单信息一致,报价口径一致。

下面从几个方面来谈谈如何编制一份高质量的模拟清单。

01 整理项目产品信息

项目产品信息反映了项目的基本情况,包括产品业态、单体数量、单元数、户数、建筑面积等。项目产品信息一方面可以验证经济指标的合理性,更重要的是用来模拟工程量,使得工程量更加准确,防止因为工程量不合理,影响投标单位报价,或者采用不平衡报价策略;另一方面,对于甲方来讲,需要做到成本可控,模拟工程量越接近重计量工程量,越有利于成本管控。

02 了解合约规划、目标成本

合约规划是依据项目整体建设周期,针对每一合同介入时间列出的详细计划表。目标成本是成本管控的上线,根据不同阶段分为方案版和实施版。了解目标成本一方面可以在上线范围内模拟量价,另一方面如果后期施工图重计量超目标成本时,需要设计优化才可实施。

03 明确标段信息

标段信息反映了甲方对于项目操作的主要思路,包括标段划分、交付状态(毛坯、精装)、是否采用装配式、装配率多少、拟设计哪些构件用于装配式,以及各信息所对应的单体等,这些都会直接影响模拟清单的界面、列项及工程量。

04 明确招标范围

招标范围包括专业划分、界面划分、材料划分。

专业划分包括总包、甲指乙分包、甲分包。其中,甲指乙分包是指甲方指定分包单位,但分包单位与总承包人签订合同;甲分包是指甲方直接分包,并与分包单位直接签订合同。

界面划分指的是不同施工单位之间的移交界面,例如总包与精装的界面划分。

材料划分包括甲供材、甲指乙供材、乙供材。其中,甲供材是指甲方直接与供应商签订采购合同的材料;甲指乙供材是指甲方指定品牌或者供应商,由乙方与供应商签订采购合同的材料。该部分材料通常在招标时以暂定价的形式出现。

以上这些将直接影响模拟清单的界面和列项。

05 寻找对标项目

对标项目指的是各方面与本项目近似的项目,包括地区、业态、招标时间等,无论是在招标阶段还是在清标阶段寻找对标项目,目的是为了让本项目的经济指标更接近市场,从而有效的反映市场的价格水平,同时保持竞争的充分性。

06 了解限额设计

限额设计指的是甲方对设计院在关键指标上提出的“红线”要求。常见的有钢筋、混凝土含量、窗地比、墙地比、地下车库设计层高等。需要注意的是,设计和成本对于含量的口径不尽相同。通常情况下,设计提到的钢筋不包含二次结构钢筋;混凝土不包含二次结构、垫层等。

07 利用总图模拟工程量

总平面图主要表示整个建筑基地的总体布局,具体表达新建房屋的位置、朝向以及周围环境(原有建筑、交通道路、绿化、地形等)基本情况的图样。总图是最重要的,也是最容易被忽视的。在编制模拟清单时,可以利用总图来模拟屋面、外檐、散水、地库外墙、顶板防水等工程量,比利用对标项目模拟的工程量更加准确。

08 营造做法的列项方法

根据是否明确营造做法,在编制模拟清单时,有以下两种情况:

1、设计院提供了营造做法或者甲方有标准化营造做法,这种情况按照正常编制清单列项即可;

2、如果没有营造做法做为编制依据时,列项时需充分考虑类似项目的常规做法,并在此基础上补充列项(可参考第九条第一点做法)。

09 编制模拟清单的几点小技巧

1、增加每增减一个混凝土标号、每增减5mm厚水泥砂浆找平层、细石混凝土找平层、每增减1mm厚抹灰砂浆、粉刷石膏、每增减5mm厚的保温层等列项。防止施工图超出常规设计导致模拟清单漏项。

2、在措施项目中增加自主报价列项,允许投标单位根据自身的情况补充措施列项及报价,大多数合同约定措施费总价包死,这样可以有效的控制成本。

3、在“其他项目清单-计日工费用”表中,分别对人工、材料、机械等列项,因项目施工过程中很可能发生,所以在招标阶段要求投标人对其进行报价,为后期签证变更保留价格依据,减少后期扯皮。充分利用投标报价的竞争性,尽量收集报价、压低报价。

4、如果采用港式清单或者表格清单,要按照甲方的工程量计算规则列项,例如钢筋接头是单独列项还是在钢筋报价中综合考虑、二次结构是单独列项还是在砌块报价中综合考虑等。对于项目特征和工作内容需要描述清楚,明确报价基数,甚至明确填报位置,必要时可以采用锁定表格的方法,目的是为了各投标单位在同一口径下报价,为后期清标提供方便。

总之,编制模拟清单是招标过程的重要环节,是成本管控的重要手段。多思考、勤实操、多借鉴、常积累,相信你也能做出一份高质量的模拟清单。你有什么关于编制模拟清单的心得?欢迎在评论区交流讨论。

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